第7章创业与经营策划书(6)
流动资金是项目建成后经营期内每年所需准备的一笔周转资金，以经营成本的一定比例计算。本项目以经营出租房屋为主，所需经营成本较小，故经营所需的流动资金的需要量也较少，可以忽略不计。
上述三项之和即为项目的总投资费用，共计238379．2万元人民币。单位建筑面积造价22834元人民币，以乙方实得可使用建筑面积每平方米为29249元人民币。总投资额的构成参见下表。
总投资构成
（二）资金筹措及资金使用计划
1．资金筹措（参见附表2）
本项目资金投入量较大，约为21亿元人民币，本测算中，暂定资金来源为自有资金、预售建筑物收入和贷款。
（1）自有资金：主要指项目主办单位投入资金。根据甲、乙双方的合作，乙方计划投入自有资金2亿元，暂定于2000年投入。
（2）预售建筑物收入（参见附表3）。
附表3预售房屋收入表
单位：人民币1000元
为解决本项目的筹资困难，本测算考虑预售部分建筑面积，以弥补建设投资的不足。暂定出售面积为乙方可使用面积的45％，销售价格为4500美元／方米，分两年预售。
根据国家有关规定，预售建筑物需要在完成项目总投资的25％或所征用土地的“七通一平”完成后方可出售。本项目2000年年底土地开发工作基本完成，因此考虑2000年底可出售部分面积，暂定为25％，第二年即2001年出售20％，总售房收入为136979．9万元人民币（汇率为1美元：8．3元人民币）。根据国家有关规定，转让房地产所取得的收入须缴纳增值税，税率为30％。另外还需交售房手续费和营业税及其附加，扣除上述税金，即为售房净收入，约为121907．5万元人民币，全部用于项目的建筑投资。
根据房地产业的惯例，预售建筑物通常采用分期付款的方式收费，暂定前期付款最低比例为25％，以后各年根据工程进度收费，建筑物完工交付使用时付清全部房款。具体付款比例参见附表3。
楼面出售于2003年年底房屋交付完工后视为销售实现，即预收房款于2003年底确认为销售收入，此时应分别缴纳营业税、增值税和所得税。
（3）贷款：本项目虽然通过自有资金和预售建筑物筹集大量资金，但仍有相当大的资金缺口，暂定以贷款解决，约为72381．1万元人民币，贷款利率为14．04％。2000～2003年，每年贷款分别为20611万元、27470万元、3937万元和20363万元。
上述三部分资金分年度投入计划（略）。
2．资金使用计划（参见附表4）
附表4资金使用计划估算表
单位：人民币1000元
根据项目的建设进度安排，本项目自2000年4月开始拆迁，2003年8月底完工交付使用，工程历时三年半。分年度各项资金投入计划如下：
（1）建安成本：资金投入从2000年底开始，至2003年底结束，各年的投入比例分别为5％、35％、35％和25％。
（2）拆迁补偿费．．暂定2000年和2001年底分两年投入，其比例分别为80％和20％。
（3）土地批租费：暂定分两年付清，2000年和2001年支付比例分别为60％和40％。
（4）其他无形资产：指用电权费和供电贴费，暂定于2002年一次支付。
（5）其他费用：指开办费和车辆购置费共8012．60万元，分4年投入，各年比例分别为15％、35％、35％和15％。
（6）不可预见费：以固定资产总投资的投入比例计算。
（7）物价因素：自2001年起，以每年实际投入的建安投资和开办费计算每年物价增长率为10％。
（8）投资方向调节税：以每年实际投入的资金额的15％计算。
本项目共需建设投资214288．6万元，各年投入比例分别为28％、32％、24％和17％。
3．还款计划
本项目实际贷款为72381．1万元，建设期累计应付利息为24090．6万元人民币。建设期内不还本付息，2003年末累计贷款达96471．7万元。暂定经营期内分10年偿还本金，2004年偿还7907．4万元，以后每年偿还本金9840．5万元。还款来源为折旧摊销和可分配利润。建设期利息资本化计入总投资，经营期内利息计入每年经营成本。
八、财务数据估算
（一）营业收入估算
营业收入主要指××商城的楼面和地下停车场的出租收入，暂定2003年第四季度开始出租。
1．出租价格的选取
北京市商场出租价格的计算通常有两种方式：一是定期支付一定数额的租金；二是根据出租柜台的销售额计算，通常为销售额的20％一30％。据了解，目前北京市大型商场以第一种方式收取租金的仅有贵友大厦和华威商城，其他如王府井百货大楼、东安商场、燕莎友谊商城和赛特购物中心等均以出租柜台的销售额计算有关出租价格的数据（略）。
考虑到在未来的几年内，北京市将进行大面积的旧商业区改造，并将陆续兴建一批中、高档大型商场，因此商业区的市场竞争将变得更为激烈，商场的出租价格将不会有很大的提高，故在出租收入的测算中以较为保守的价格即每天每平方米5．5美元计算。
2．商业面积出租收入
本项目建成后需还建甲方部分面积，因此乙方所得可供使用的建筑面积为81499平方米，扣除销售部分、设备层和地下停车场等所占面积，实际可供出租的建筑面积约为35305平方米。
（1）出租面积：22948平方米，按可供出租的建筑面积的65％计算。
（2）出租率：2003年和2004年分别为60％和75％，以后各年均为90％。
（3）出租价格：每天每平方米按5．5美元计算，每三年以涨0．5美元／平方米计算，自2003年均以6．5美元／平方米计算。
2003年营业天数为90天，以后每年按360天计算。
3．地下停车场出租收入
（1）出租车位：地下停车场总面积为11200平方米，按238个车位计算。
（2）出租率：2003年和2004年分别为30％和40％，以后各年均为50％。
（3）出租价格：每小时每个车位按5元人民币计算。
2003年出租天数为90天，以后每年按360天计算，每天出租时间为24小时。
4．营业税及其附加
根据国家有关规定，所有营业收入均须缴纳营业税、城市建设维护税及教育费附加，合计税率为5．45％。
（二）营业成本估算
营业成本包括经营费用、房产税、折旧及摊销和财务费用。
1．经营费用
经营费用是指商业楼在经营过程中发生的各项费用，主要有物业管理人员的工资、办公费、维护修理费等，按租金收入的5％计算。
2．房产税
按国家有关规定，出租房屋须以房租收入的12％缴纳房产税。
3．折旧及摊销
（1）折旧：本测算采用直线折旧法，参数的选取参照国家对国有企业的有关规定，其中残值为4％，折旧年限为：××年。
（2）摊销：无形资产分50年摊销，开办费分8年摊销。
4．财务费用
经营期间的利息支出为财务费用。
上述各项之和即为总营业成本，每年约为17575万元人民币，其中所占比例最大的为折旧摊销，约为32％，其次为财务费用，约占28％。这充分说明本项目总投资额较大，企业债务负担沉重。
（三）损益状况
本项目拟定于2003年第四季度开始经营，财务测算期到2018年为止，累计15年零3个月。整个测算期内企业无亏损，累计税前利润达332798万元人民币，其中出租楼面部分的税前利润达318161．1万元人民币，约占全部利润的95．6％；出售楼面部分的税前利润达14636．9万元。出售楼面部分收入于建筑物交付使用后视为销售实现，即于2003年结转其收入和成本，并计算其应纳所得税。
根据国家有关规定，本项目自盈利年度起应纳所得税税率为33％，测算期累计上缴所得税109823．4万元人民币。
扣除所得税后利润即为税后利润，测算期内累计达222974．7万元人民币，该部分利润首先用于偿还贷款，共需金额34909．6万元，还贷后利润除提取部分公积金和公益金外，均为可分配利润，可用于投资者的利润分配。
九、财务分析
现金流量表参见附表1
12（略）。据表可计算出财务指标。
（一）静态指标（略）
（二）动态指标
本项目动态指标的计算分两种情况：一是项目建筑资金全部来源于项目投资者投入和出售楼面的收入，无贷款，即全投资形式；二是项目建设资金来源于投资者的自有资金、出售楼面的收入和贷款，即自有资金模式，具体结果如下：
全投资
自有资金净现值（贴现率=12％）内部收益率返本期。
十、国民经济分析（略）
十一、盈亏平衡分析
1．售楼价格
售楼价格盈亏平衡点
29249
27220．6万元
21％
31266（元人民币）
3767（美元）
2．出租价格
楼面出租价盈亏平衡点
网络营销策划书
企业制定网络营销策划书，应包括以下十个方面的主要内容。
1．网络营销目标
网络营销管理与传统营销管理一样，首先要设置明确的营销目标。只有确定了明确的营销目标，才能对网络营销活动做及时的评价。企业应防止没有明确目标的网络营销，防止一窝蜂地挤进网络，而这也是目前网上企业常犯的错误。其目的有：
（1）通过网络营销向潜在顾客提供有用的信息使之成为购买者。
（2）提高品牌知名度。
（3）建立对顾客的忠诚度从而留住顾客。
（4）支持其他营销活动。
（5）减少营销费用和时间等。
企业在引入网络营销的时候，可根据自身的特点，设定相应的不同效应的明确目标。
2．网络营销的管理部门和财务预算
网络营销既涉及营销部门又涉及信息技术（IT）部门，所以公司应明确规定网络营销的负责部门。大多数网络营销由营销部门负责，因为营销部门对整个公司的状况、产品、市场等都比较了解，明确公司的发展方向和目标。但要注意营销部门应和IT部门通力合作，对新的技术工具的优点、缺点、用途应有一个概括的了解，IT部门应积极参与营销计划与开发的过程，保证能用最新的技术手段，最好地实现营销目标。
另一个问题是网络营销的费用由哪个部门负责，这一问题应根据各个企业的大小、网页内容等实际情况由公司的决策层来决定。
3．反馈信息的管理
网络双向互动的特性，决定网上企业会收到大量的反馈信息，企业要设专人对这些信息进行管理。反馈信息一般都是通过发给企业的E-mail订而获得的。对于大型的企业，若只有唯一的E-mail地址，则需要设立一个专门负责E-mail分类的管理员，根据反馈的内容分类发给相应的部门，或采用一个简便的处理办法：不同的部门设置独立的E-mail地址，由反馈信息的发送者根据信息的内容自己决定应发送到哪个部门。
反馈信息中有一部分内容是顾客提出的各类问题，对这些问题企业有关部门应尽可能快、尽可能详细地给予答复。对一些不能立即答复的问题，企业应回复提问者。
4．企业网上形象的树立
（1）企业要设立专门的网上信息监督人员，并赋予他关闭有害信息的权力，同时确保网上不会出现过时的信息以及与企业宗旨和目标相违背的信息。
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上述三项之和即为项目的总投资费用，共计238379．2万元人民币。单位建筑面积造价22834元人民币，以乙方实得可使用建筑面积每平方米为29249元人民币。总投资额的构成参见下表。
总投资构成
（二）资金筹措及资金使用计划
1．资金筹措（参见附表2）
本项目资金投入量较大，约为21亿元人民币，本测算中，暂定资金来源为自有资金、预售建筑物收入和贷款。
（1）自有资金：主要指项目主办单位投入资金。根据甲、乙双方的合作，乙方计划投入自有资金2亿元，暂定于2000年投入。
（2）预售建筑物收入（参见附表3）。
附表3预售房屋收入表
单位：人民币1000元
为解决本项目的筹资困难，本测算考虑预售部分建筑面积，以弥补建设投资的不足。暂定出售面积为乙方可使用面积的45％，销售价格为4500美元／方米，分两年预售。
根据国家有关规定，预售建筑物需要在完成项目总投资的25％或所征用土地的“七通一平”完成后方可出售。本项目2000年年底土地开发工作基本完成，因此考虑2000年底可出售部分面积，暂定为25％，第二年即2001年出售20％，总售房收入为136979．9万元人民币（汇率为1美元：8．3元人民币）。根据国家有关规定，转让房地产所取得的收入须缴纳增值税，税率为30％。另外还需交售房手续费和营业税及其附加，扣除上述税金，即为售房净收入，约为121907．5万元人民币，全部用于项目的建筑投资。
根据房地产业的惯例，预售建筑物通常采用分期付款的方式收费，暂定前期付款最低比例为25％，以后各年根据工程进度收费，建筑物完工交付使用时付清全部房款。具体付款比例参见附表3。
楼面出售于2003年年底房屋交付完工后视为销售实现，即预收房款于2003年底确认为销售收入，此时应分别缴纳营业税、增值税和所得税。
（3）贷款：本项目虽然通过自有资金和预售建筑物筹集大量资金，但仍有相当大的资金缺口，暂定以贷款解决，约为72381．1万元人民币，贷款利率为14．04％。2000～2003年，每年贷款分别为20611万元、27470万元、3937万元和20363万元。
上述三部分资金分年度投入计划（略）。
2．资金使用计划（参见附表4）
附表4资金使用计划估算表
单位：人民币1000元
根据项目的建设进度安排，本项目自2000年4月开始拆迁，2003年8月底完工交付使用，工程历时三年半。分年度各项资金投入计划如下：
（1）建安成本：资金投入从2000年底开始，至2003年底结束，各年的投入比例分别为5％、35％、35％和25％。
（2）拆迁补偿费．．暂定2000年和2001年底分两年投入，其比例分别为80％和20％。
（3）土地批租费：暂定分两年付清，2000年和2001年支付比例分别为60％和40％。
（4）其他无形资产：指用电权费和供电贴费，暂定于2002年一次支付。
（5）其他费用：指开办费和车辆购置费共8012．60万元，分4年投入，各年比例分别为15％、35％、35％和15％。
（6）不可预见费：以固定资产总投资的投入比例计算。
（7）物价因素：自2001年起，以每年实际投入的建安投资和开办费计算每年物价增长率为10％。
（8）投资方向调节税：以每年实际投入的资金额的15％计算。
本项目共需建设投资214288．6万元，各年投入比例分别为28％、32％、24％和17％。
3．还款计划
本项目实际贷款为72381．1万元，建设期累计应付利息为24090．6万元人民币。建设期内不还本付息，2003年末累计贷款达96471．7万元。暂定经营期内分10年偿还本金，2004年偿还7907．4万元，以后每年偿还本金9840．5万元。还款来源为折旧摊销和可分配利润。建设期利息资本化计入总投资，经营期内利息计入每年经营成本。
八、财务数据估算
（一）营业收入估算
营业收入主要指××商城的楼面和地下停车场的出租收入，暂定2003年第四季度开始出租。
1．出租价格的选取
北京市商场出租价格的计算通常有两种方式：一是定期支付一定数额的租金；二是根据出租柜台的销售额计算，通常为销售额的20％一30％。据了解，目前北京市大型商场以第一种方式收取租金的仅有贵友大厦和华威商城，其他如王府井百货大楼、东安商场、燕莎友谊商城和赛特购物中心等均以出租柜台的销售额计算有关出租价格的数据（略）。
考虑到在未来的几年内，北京市将进行大面积的旧商业区改造，并将陆续兴建一批中、高档大型商场，因此商业区的市场竞争将变得更为激烈，商场的出租价格将不会有很大的提高，故在出租收入的测算中以较为保守的价格即每天每平方米5．5美元计算。
2．商业面积出租收入
本项目建成后需还建甲方部分面积，因此乙方所得可供使用的建筑面积为81499平方米，扣除销售部分、设备层和地下停车场等所占面积，实际可供出租的建筑面积约为35305平方米。
（1）出租面积：22948平方米，按可供出租的建筑面积的65％计算。
（2）出租率：2003年和2004年分别为60％和75％，以后各年均为90％。
（3）出租价格：每天每平方米按5．5美元计算，每三年以涨0．5美元／平方米计算，自2003年均以6．5美元／平方米计算。
2003年营业天数为90天，以后每年按360天计算。
3．地下停车场出租收入
（1）出租车位：地下停车场总面积为11200平方米，按238个车位计算。
（2）出租率：2003年和2004年分别为30％和40％，以后各年均为50％。
（3）出租价格：每小时每个车位按5元人民币计算。
2003年出租天数为90天，以后每年按360天计算，每天出租时间为24小时。
4．营业税及其附加
根据国家有关规定，所有营业收入均须缴纳营业税、城市建设维护税及教育费附加，合计税率为5．45％。
（二）营业成本估算
营业成本包括经营费用、房产税、折旧及摊销和财务费用。
1．经营费用
经营费用是指商业楼在经营过程中发生的各项费用，主要有物业管理人员的工资、办公费、维护修理费等，按租金收入的5％计算。
2．房产税
按国家有关规定，出租房屋须以房租收入的12％缴纳房产税。
3．折旧及摊销
（1）折旧：本测算采用直线折旧法，参数的选取参照国家对国有企业的有关规定，其中残值为4％，折旧年限为：××年。
（2）摊销：无形资产分50年摊销，开办费分8年摊销。
4．财务费用
经营期间的利息支出为财务费用。
上述各项之和即为总营业成本，每年约为17575万元人民币，其中所占比例最大的为折旧摊销，约为32％，其次为财务费用，约占28％。这充分说明本项目总投资额较大，企业债务负担沉重。
（三）损益状况
本项目拟定于2003年第四季度开始经营，财务测算期到2018年为止，累计15年零3个月。整个测算期内企业无亏损，累计税前利润达332798万元人民币，其中出租楼面部分的税前利润达318161．1万元人民币，约占全部利润的95．6％；出售楼面部分的税前利润达14636．9万元。出售楼面部分收入于建筑物交付使用后视为销售实现，即于2003年结转其收入和成本，并计算其应纳所得税。
根据国家有关规定，本项目自盈利年度起应纳所得税税率为33％，测算期累计上缴所得税109823．4万元人民币。
扣除所得税后利润即为税后利润，测算期内累计达222974．7万元人民币，该部分利润首先用于偿还贷款，共需金额34909．6万元，还贷后利润除提取部分公积金和公益金外，均为可分配利润，可用于投资者的利润分配。
九、财务分析
现金流量表参见附表1
12（略）。据表可计算出财务指标。
（一）静态指标（略）
（二）动态指标
本项目动态指标的计算分两种情况：一是项目建筑资金全部来源于项目投资者投入和出售楼面的收入，无贷款，即全投资形式；二是项目建设资金来源于投资者的自有资金、出售楼面的收入和贷款，即自有资金模式，具体结果如下：
全投资
自有资金净现值（贴现率=12％）内部收益率返本期。
十、国民经济分析（略）
十一、盈亏平衡分析
1．售楼价格
售楼价格盈亏平衡点
29249
27220．6万元
21％
31266（元人民币）
3767（美元）
2．出租价格
楼面出租价盈亏平衡点
网络营销策划书
企业制定网络营销策划书，应包括以下十个方面的主要内容。
1．网络营销目标
网络营销管理与传统营销管理一样，首先要设置明确的营销目标。只有确定了明确的营销目标，才能对网络营销活动做及时的评价。企业应防止没有明确目标的网络营销，防止一窝蜂地挤进网络，而这也是目前网上企业常犯的错误。其目的有：
（1）通过网络营销向潜在顾客提供有用的信息使之成为购买者。
（2）提高品牌知名度。
（3）建立对顾客的忠诚度从而留住顾客。
（4）支持其他营销活动。
（5）减少营销费用和时间等。
企业在引入网络营销的时候，可根据自身的特点，设定相应的不同效应的明确目标。
2．网络营销的管理部门和财务预算
网络营销既涉及营销部门又涉及信息技术（IT）部门，所以公司应明确规定网络营销的负责部门。大多数网络营销由营销部门负责，因为营销部门对整个公司的状况、产品、市场等都比较了解，明确公司的发展方向和目标。但要注意营销部门应和IT部门通力合作，对新的技术工具的优点、缺点、用途应有一个概括的了解，IT部门应积极参与营销计划与开发的过程，保证能用最新的技术手段，最好地实现营销目标。
另一个问题是网络营销的费用由哪个部门负责，这一问题应根据各个企业的大小、网页内容等实际情况由公司的决策层来决定。
3．反馈信息的管理
网络双向互动的特性，决定网上企业会收到大量的反馈信息，企业要设专人对这些信息进行管理。反馈信息一般都是通过发给企业的E-mail订而获得的。对于大型的企业，若只有唯一的E-mail地址，则需要设立一个专门负责E-mail分类的管理员，根据反馈的内容分类发给相应的部门，或采用一个简便的处理办法：不同的部门设置独立的E-mail地址，由反馈信息的发送者根据信息的内容自己决定应发送到哪个部门。
反馈信息中有一部分内容是顾客提出的各类问题，对这些问题企业有关部门应尽可能快、尽可能详细地给予答复。对一些不能立即答复的问题，企业应回复提问者。
4．企业网上形象的树立
（1）企业要设立专门的网上信息监督人员，并赋予他关闭有害信息的权力，同时确保网上不会出现过时的信息以及与企业宗旨和目标相违背的信息。
降重软件 论文降重 论文查重率多少合格